Vender um imóvel em Portugal é uma oportunidade para rentabilizar património, mas atenção às mais-valias imobiliárias. Podem implicar o pagamento de IRS sobre o lucro obtido entre o valor de compra e o valor de venda.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel calculado pela diferença positiva entre o valor de venda e o valor a que comprou o imóvel, acrescido dos encargos associados à compra e valorizado por um coeficiente de atualização monetária (caso tenham já passado 24 meses entre a compra e a venda).
Como são calculadas as mais-valias.
Do cálculo das mais-valias pode deduzir:
- O preço a que comprou o imóvel;
- As despesas associadas à compra e venda como, por exemplo, impostos de aquisição, escritura, certificado energético; mediação imobiliária; entre outras;
- Investimentos em obras de valorização realizados nos últimos 12 anos antes da venda.
Se o resultado deste cálculo for:
- Negativo: estamos perante uma menos-valia (prejuízo) e não há imposto a pagar. Essa perda pode ser usada para abater ganhos com a venda de outros imóveis, nos cinco anos seguintes, dentro de certas condições legais;
- Positivo: as mais-valias (lucros) são tributadas em sede de IRS, na Categoria G (incrementos patrimoniais).
O que mudou nos últimos anos?
Durante o ano de 2024 consolidaram-se algumas das medidas anunciadas nos anos anteriores e foram implementadas novas medidas. Destacamos as principais.
Novos produtos financeiros
A Lei n.º 31/2024 veio atualizar o regime especial para contribuintes com mais de 65anos, incluindo novos instrumentos de poupança. Desde essa data, além dos Planos de Poupança Reforma (PPR) tradicionais, passaram a estar abrangidos também os Produtos Individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP) no leque de aplicações financeiras elegíveis para reinvestir as mais-valias e obter isenção.
Redução do período de detenção da habitação própria e permanente
Em 2024, o Governo aprovou a redução de 24 para 12 meses do prazo mínimo de detenção da habitação própria e permanente para efeitos de isenção por reinvestimento. Em termos simples, significa que um proprietário já não precisa de ter residido durante dois anos na casa que vende para poder beneficiar da exclusão de mais-valias ao comprar outra casa. Basta agora que tenha utilizado a casa como sua residência principal por pelo menos 12 meses antes da venda.
Esta alteração, prevista para ter efeitos retroativos a 31 de dezembro de 2023, veio permitir que famílias que adquiriram casa há pouco tempo a possam vender passado um ano para trocar de habitação, sem penalização fiscal.
Por exemplo, uma família que comprou casa em janeiro de 2024 poderia vendê-la em fevereiro de 2025, após um ano de residência, e não pagar IRS sobre a mais-valia, se aplicar o dinheiro numa nova casa para habitação própria.
Eliminação do limite de isenção a cada três anos
Foi revogada a regra que impedia que fosse possível beneficiar da isenção por reinvestimento mais do que uma vez no mesmo triénio. Até então, depois de usufruir da isenção, o proprietário ficava impedido de a usar novamente nos três anos seguintes. A partir de 2024, as famílias passaram a poder vender e reinvestir sucessivas vezes.
Fonte: https://www.cgd.pt/
Fonte da foto: https://www.santander.pt/