A compra de habitação em planta, ou seja, ainda em fase de projeto ou construção, continua a ser uma escolha atrativa em Portugal, oferecendo aos compradores preços iniciais mais baixos, pagamentos faseados e a oportunidade de estrear um imóvel sem qualquer desgaste. Contudo, o incumprimento dos prazos de entrega é um dos maiores riscos deste tipo de negócio. Fatores como atrasos no licenciamento municipal, escassez de mão de obra ou problemas de financiamento do promotor são causas recorrentes que deixam as famílias numa situação de vulnerabilidade e com custos acrescidos, designadamente em rendas de habitação provisória ou extensão de créditos.

O contrato-promessa é a peça-chave
Do ponto de vista legal, o Código Civil não estabelece um prazo limite automático para a conclusão de uma construção; a validade dos prazos depende estritamente do que for contratualizado. Por essa razão, a proteção do comprador começa na redação do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
  • Com prazo limite escrito no CPCV: se o contrato fixar uma data concreta de conclusão ou de celebração da escritura e a mesma for ultrapassada sem justificativo legal, o vendedor entra automaticamente em mora (atraso jurídico) no dia seguinte, sem necessidade de aviso prévio.
  • Sem prazo certo definido: se o contrato for omisso quanto a datas, a lei determina que o atraso formal só começa a contar a partir do momento em que o comprador interpela o vendedor por escrito, fixando-lhe um prazo razoável para a conclusão da obra.

A lei prescreve ainda que a culpa pelo incumprimento dos prazos se presume do lado do construtor ou vendedor. Adicionalmente, qualquer cláusula contratual em que o comprador renuncie antecipadamente aos seus direitos de indemnização ou reparação por atraso é considerada nula perante a lei.

Perante um atraso injustificado na entrega do imóvel, o primeiro passo do comprador deve ser a notificação formal ao vendedor por correio registado com aviso de receção. Nessa comunicação, deve ser exigido um esclarecimento sobre o ponto de situação da obra, fixada uma data concreta para a entrega e reservado o direito às indemnizações aplicáveis.

Caso o atraso se prolongue excessivamente e o comprador perca o interesse objetivo na habitação, ou se o vendedor não cumprir a nova data razoável que lhe foi fixada, a mora converte-se em incumprimento definitivo. Nestes casos, o comprador pode avançar para a resolução do contrato e exigir a restituição dos valores pagos.


Fonte da foto: Bankinter
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